Fiscalità dei beni immobili - Il leasing - Riassunto delle regole dal 1°  gennaio 2010 - Acquisto uso promiscuo - Spese di ristrutturazione, ammodernamento e manutenzione – Estromissione - Immobili e cedolare secca.

Fiscalità dei beni immobili

In questo capitolo vogliamo chiederci se sia conveniente o meno acquistare l’immobile adibito a studio professionale, inserendolo nell’attività, oppure sia preferibile lasciarlo nella sfera privata.

Preciso già sin d’ora che il costo di acquisto dell’immobile a partire dal 1° gennaio 2010 non è più deducibile.

Alcuni autori hanno sollevato dubbi, poiché la normativa al riguardo nulla dice, se un professionista possa acquistare un immobile da utilizzare come sede della propria attività considerandolo bene appartenente alla sfera personale.

In effetti, non si capisce (o meglio, forse è una semplice dimenticanza del legislatore) come mai mentre per le imprese individuali esista la possibilità di acquistare un immobile lasciandolo nella sfera privata (basta non indicarlo nell’inventario e/o nel registro dei beni strumentali; si veda anche la norma sull’estromissione degli immobili strumentali per le imprese individuali), per il professionista non vi sia una regola simile.

Detto ciò e considerato che sarebbe opportuna una precisazione da parte del legislatore, possiamo affermare con una certa tranquillità che, per analogia, anche il professionista può decidere se inserire o tenere separato dall’attività l’immobile che usa per la propria professione.

Premetto che l’acquisto dell’immobile da parte del professionista va verificato e calato nella realtà di ogni soggetto (si deve guardare alla situazione economica personale del professionista, al suo stato civile, alla sua età e alla sua vita professionale residua) e che nella quasi totalità dei casi non è conveniente intestare ed inserire nella contabilità l’immobile dato che i costi sostenuti per l’acquisto di immobili, acquistati dallo 01.01.2010, non sono più deducibili.

Questo per una serie di ragioni di convenienza prettamente fiscale:

Immobili acquistati dallo 01.01.2010:

-          non è più possibile dedurre il costo di acquisto.

Immobili acquistati nel triennio 2007-2009:

1. il 20% del costo dell’immobile è indeducibile per effetto legge Visco-Bersani del 2006 D.L. 223/2006 e D.L. 262/2006;
2. la quota di ammortamento di un fabbricato è alquanto ridotta: solo il 3%; in parole povere servono oltre 33 anni per recuperare la spesa;
3. sono deducibili gli acquisti di immobili effettuati nel triennio 2007-2009; tuttavia le quote di ammortamento per il triennio 2007-2009 sono ridotte ad un terzo (quindi ridotte all’1%);
4. in caso di successiva vendita di questi immobili la relativa plusvalenza sarà tassata con le aliquote progressive.

Voglio soffermarmi soprattutto su quest’ultimo aspetto chiarendo con un semplice esempio: la plusvalenza dell’immobile concorre a formare il reddito del professionista.

Supponiamo che un dentista acquisti nel 2008 l’immobile in cui esercita l’attività e lo inserisca nei suoi libri contabili (cronologico, registro acquisti, registro beni ammortizzabili, etc.).

Il costo di acquisto di tale immobile è di €. 200.000.

Il costo ammortizzabile ai fini fiscali è €. 160.000 = €. 200.000-(200.000x20%) perché con l’introduzione del decreto Bersani - Visco il 20% è indeducibile.

Ogni anno potrà spesare €. 4.800 a titolo di ammortamento (€. 160.000x3%) con un risparmio in termini di imposte di circa il 50%, e cioè €. 2.400.

Supponiamo che il dentista, dopo 10 anni di utilizzo, per cessata attività e/o per inadeguatezza dei locali, decida di vendere l’immobile a €. 250.000 (si prevede una piccola rivalutazione e/o perlomeno che l’immobile mantenga il suo valore iniziale).

Che cosa succederà ai fini fiscali?

Come si può notare dall’esempio, quanto avrà risparmiato in 10 anni (€. 2.400x10= €. 24.000) è di gran lunga inferiore a quanto dovrà versare sulla plusvalenza. Il divario tra tassazione della plusvalenza e risparmio per la deducibilità degli ammortamenti si allarga con il crescere della plusvalenza.

Allora che cosa si consiglia? Si possono ipotizzare tre strade:

a)       l’immobile viene intestato al coniuge che poi lo concede in locazione al professionista: la soluzione è vantaggiosa dal punto di vista fiscale soprattutto se nel contratto di locazione si prevede che tutte le spese di manutenzione ricadano sul professionista; tuttavia tale soluzione si scontra con problemi legati ad una eventuale separazione matrimoniale.

b)       L’immobile viene intestato ad una società immobiliare di famiglia e poi affittato al professionista: la soluzione è vantaggiosa se la società non si limita alla gestione del solo immobile affittato al professionista ma se viene svolta una vera e propria attività imprenditoriale, altrimenti si rischia di incorrere nelle regole delle società non operative e degli studi di settore oltre ad avere costi amministrativi e fiscali molto più elevati dei benefici.

c)       Intestazione dell’immobile al professionista a titolo privato: questa strada viene percorsa quando non sono percorribili e/o poco convenienti le precedenti strade.

Ribadisco infine che la risposta alla domanda iniziale, e cioè se sia preferibile lasciare l’immobile nella sfera privata oppure no, va sempre calata nella realtà socio-economica del singolo.

Il leasing

Oltre all’acquisto in proprietà si può ipotizzare di acquistare l’immobile attraverso un contratto di leasing.

Ci si domanda se sia preferibile acquistare l’immobile con mezzi propri e/o con eventuale stipula di un mutuo passivo, oppure se sia preferibile ricorrere al leasing. La risposta non è mai univoca, ma deve sempre essere calata nella realtà del singolo medico.

In prima battuta si potrebbe sostenere che sia preferibile una stipula del leasing in quanto questo permette di spesare più rapidamente il costo sostenuto.

Infatti, il leasing deve avere una durata minima di 15 anni e questo permette di avere un anticipo del risparmio fiscale rispetto al procedimento di ammortamento.

Tuttavia, acquistandolo in leasing, spesso si ha l’inconveniente di dover versare l’IVA al 21% non solo sul valore dell’immobile ma anche sugli interessi che la società di leasing erogherà.

Inoltre, l’IVA versata diventa un puro costo essendo, per la generalità dei casi, indetraibile poiché medici e dentisti effettuano solo operazioni esenti.

La regola: per i contratti di leasing stipulati nel triennio 2007-2009 sarà possibile portare integralmente in deduzione i canoni di locazione finanziaria afferenti gli immobili professionali a condizione che la durata non sia inferiore a 15 anni.

Come previsto nel caso di acquisto diretto, anche i canoni di locazione finanziaria dovranno essere ridotti, per il periodo 2007-2009, ad un terzo, ricordandosi che il 20% del canone è indeducibile in quanto relativo al costo dell’area (quota relativa al terreno).

Riassunto delle regole dal 1° gennaio 2010

a)- Immobili acquistati dal 1° gennaio 2010 ad uso esclusivamente professionale: non posso dedurre i costi di acquisto.

Specificamente:

• acquisto immobile in proprietà: ammortamento 100% indeducibile;
• acquisto immobile in leasing: 100% indeducibile ogni costo;
• locazione di immobili: deducibile 100%;
• manutenzioni ordinarie: deducibile 100% nella misura del 5% del valore dei beni strumentali, l’eccedenza è deducibile nei cinque anni successivi;
• ristrutturazione, ammodernamento e manutenzione straordinaria (purché non capitalizzabili): deducibili 100% nella misura del 5% del valore dei beni strumentali, l’eccedenza è deducibile nei cinque anni successivi.

b)- immobili acquistati nel triennio 2007 – 2009 ad uso esclusivamente professionale: posso dedurre i costi di acquisto.

Specificamente:

• acquisto immobile in proprietà: ammortamento 100% deducibile;
• acquisto immobile in leasing: canoni sostenuti 100% deducibili al netto del valore dell’area terreno;
• locazione di immobili: deducibile 100%;
• manutenzioni ordinarie: deducibile 100% se pari al 5% dal valore di tutti i beni strumentali, la parte eccedente è deducibile nei 5 anni successivi;
• ristrutturazione, ammodernamento e manutenzione straordinaria (purché non capitalizzabili): deducibili 100% se pari al 5% dal valore di tutti i beni strumentali, parte eccedente nei 5 anni successivi.

Per gli immobili strumentali ad uso esclusivamente professionale le regole sopra esposte sono sintetizzabili nella seguente tabella:

Acquisto uso promiscuo

Capita spesso che il professionista utilizzi l’immobile in parte come abitazione ed in parte come sede dell’attività professionale (ad esempio: ambulatorio interno all’abitazione).

Se il professionista acquista l’immobile in leasing, i canoni sono deducibili al 50% del loro ammontare. Se il professionista acquista l’immobile in proprietà, è deducibile il 50% della rendita catastale. A causa di molteplici casistiche, riassumiamo le regole principali di deducibilità degli immobili ad uso promiscuo nella seguente tabella:

Spese di ristrutturazione, ammodernamento e manutenzione

a)- Immobili ad uso esclusivo professionale

La nuova normativa prevede che le spese relative all’ammodernamento, alla ristrutturazione e alla manutenzione di immobili utilizzati nell’esercizio della professione siano deducibili tramite capitalizzazione sul costo dell’immobile: capitalizzare significa considerare tali costi una miglioria dell’immobile, un incremento di valore: per tale motivo aumento (nel libro cespiti) il valore del mio immobile per un importo pari alla spesa sostenuta ed in seguito speserò le migliorie con il processo di ammortamento dell’immobile stesso.

Nel caso tali spese non si possano imputare ad incremento del valore dell’immobile, in quanto spese non migliorative, ma semplicemente conservative (ad esempio, la manutenzione ordinaria), tali spese potranno essere portate in deduzione nel limite del 5% del valore totale dei beni ammortizzabili all’inizio dell’esercizio (costo storico, non residuo da ammortizzare). Se le mie spese eccedono il 5% potrò rinviare la parte eccedente suddividendola nei 5 anni successivi.

b)- Immobili ad uso promiscuo

Se il professionista utilizza l’immobile per usi professionali e abitativi, le spese oggetto del paragrafo precedente potranno essere capitalizzate al 50% e ammortizzate, oppure, se riferite a manutenzione ordinaria possono essere dedotte nell’esercizio nella misura del 50%.

c)- Immobili utilizzati a titolo gratuito (comodato) o immobili di terzi in locazione

Le spese relative all’ammodernamento, alla ristrutturazione e alla manutenzione non possono essere considerate incrementative e quindi sono spesabili nel limite del 5% del costo complessivo dei beni ammortizzabili e l’eccedenza è deducibile nei 5 periodi successivi.

Estromissione

Per estromissione si intende la fuoriuscita dalla sfera dell’attività professionale dell’immobile strumentale (ad esempio, per cessazione dell’attività o perché l’immobile non è ritenuto più consono all’attività professionale).

- Dal punto di vista IVA

Il professionista medico che nulla ha potuto detrarre relativamente all’IVA sull’acquisto dell’immobile strumentale, in quanto soggetto a pro-rata IVA al 100%, non dovrà versare l’IVA:

-          sull’autoconsumo in proprio (operazione esclusa da I.V.A ai sensi art. 2 D.P.R. 633/’72.: non trasferisco la proprietà dell’immobile, ne determino l’utilizzo privato e non più strumentale all’attività professionale);

-          sulla cessione a terzi (operazione esente da IVA ai sensi dell’art. 10, n. 27 – quinquies D.P.R. 633/’72); l’atto notarile sarà, non essendo l’operazione assoggettata all’IVA, soggetto ad imposte ipotecarie(€. 168,00 fisse) e catastali (nella misura del 4%).

- Dal punto di vista delle imposte sui redditi

Dato che per gli immobili acquistati dal 1° gennaio 2010 il professionista non può dedurre alcun costo, la plusvalenza (cioè il maggior valore dato dalla differenza tra valore di cessione e valore contabile residuo) che deriverà dalla successiva cessione dell’immobile non sarà considerata tassabile.

Al contrario, per gli immobili strumentali acquistati nel triennio 2007-2009, per i quali come abbiamo detto il professionista può continuare anche successivamente al 01-01-2010 a dedurre i costi di acquisto (quota ammortamento o canoni di locazione finanziaria), la plusvalenza che si realizzerà al momento dell’estromissione dell’immobile sarà considerata tassabile.

Resterà esclusa da tassazione solo il 20% del valore di cessione dell’immobile per previsione del decreto Bersani - Visco.

Osservazioni finali

La norma relativa agli immobili dei professionisti è poco chiara e sicuramente necessita di integrazioni che dovranno riguardare almeno i seguenti punti:

1)       il professionista dovrebbe essere lasciato libero di decidere, come avviene per le ditte individuali, se considerare l’immobile inerente alla propria attività oppure se considerarlo appartenente alla sfera privata.

2)       occorrerà una norma che stabilisca definitivamente che l’immobile è deducibile sempre, e non solamente per gli acquisti effettuati nel triennio 2007-2009.

3)       andrà riscritta la norma sulle spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione, in quanto queste spese sono sempre spese da capitalizzare, a meno che si tratti di semplice manutenzione ordinaria. Le spese di ristrutturazione e ammodernamento incrementano sempre il valore dell’immobile.

Immobili e cedolare secca

Con l’avvento del federalismo fiscale, dal 2011 è stato introdotto il regime di tassazione della cedolare secca sugli affitti, che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva.

L’opzione per tale regime spetta esclusivamente al locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile per contratti di locazione aventi oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative.

Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti (100%) al quale si applica un’aliquota del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero.

È prevista inoltre un’aliquota agevolata del 19% (anno 2012 e precedenti) per i contratti di locazione a canone concordato (dal 2013 il 15%).

Essendo la cedolare un’imposta sostitutiva non sono più dovute oltre all’IRPEF altre imposte tra cui:

• Addizionale regionale;
• Addizionale comunale;
• Imposta di bollo sulla registrazione (marche da bollo);
• Imposta di registro: per la registrazione, per le proroghe ed i rinnovi annuali.

La convenienza della cedolare secca va valutata caso per caso secondo l’ammontare e la tipologia di reddito (locazione, pensione, lavoro dipendente, lavoro autonomo, impresa) del contribuente. In ogni caso, si può sicuramente affermare che è conveniente optare per la cedolare secca quando si dispone di redditi complessivi superiori ai 30.000 €.